中古マンションの築年数別㎡単価で価格の下げ止まりと資産性の地域差を読む

中古マンションの購入や売却、投資を検討するとき、築年数は価格と資産性を大きく左右する要素です。「築何年でどれだけ価格が下がるのか」「どこで下げ止まるのか」「その下がり方は地域でどう違うのか」を押さえておくと、買い時の見極めや売却・出口戦略の精度が上がります。立地や管理状態と並んで、築年数ごとの相場観は資産性を判断する土台になります。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリが提供する不動産取引価格情報をもとに、中古マンションの築年数と㎡単価の関係を分析します。実際の取引価格から、価格の下落カーブと下げ止まりの位置、そして資産性の地域差を可視化してみましょう。

築年数別の㎡単価カーブ（全国）

不動産情報ライブラリの不動産取引価格情報（mart_trade_prices）は、物件種別・所在地・面積・取引価格・建築年などを収録した政府公表データです。主な物件種別は以下のとおりです。

ここでは中古マンション等（property_type = '中古マンション等'）に絞ります。築年数は取引年（year）から建築年（building_year、例: 1991年）を引いて求め、㎡単価（取引価格 ÷ 専有面積）の中央値を築年数ごとに集計します。集計対象は直近3年（2022〜2024年）の取引で、母数が十分な築0〜45年の範囲を対象としています。

築浅（築0〜1年）の㎡単価は約100万円ですが、ここから築年数とともに下落します。築15年で約65万円（築浅のおよそ3分の2）、築25年で約43万円（半分以下）まで下がり、築30年代前半で約25万円（およそ4分の1）まで下がって、ここが底になります。築35年以降はおおむね28〜33万円の範囲で下げ止まり、わずかに持ち直しています。価格が大きく下がるのは築25年あたりまでで、それ以降の物件は将来の値下がり余地が小さいことが読み取れます。

下げ止まり後にカーブがわずかに持ち直すのは、築古でも取引が成立する物件が、立地条件の良い都心部などに偏るためと考えられます。築年数だけで価格が決まるわけではなく、残る物件の立地が価格を支えている側面があります。

価格水準の地域差

同じ築年数でも、㎡単価の水準は地域によって大きく異なります。ここでは東京都、主要都市圏（大阪・愛知・神奈川・埼玉・千葉・兵庫・京都・福岡の8府県）、その他地方の3グループに分け、5年刻みの築年帯ごとに㎡単価中央値を比較します。

築浅（築0〜4年）の㎡単価は東京都が約137万円、主要都市圏が約92万円、その他地方が約57万円で、出発点から2倍以上の開きがあります。そしてこの差は築年数が進んでも縮まりません。築20年時点でも東京都は約105万円を保つのに対し、主要都市圏は約51万円、その他地方は約30万円です。下げ止まりの水準も、東京都が60万円台なのに対し地方は15〜17万円前後と、地域によって全く異なる位置に着地しています。

資産性（価格維持率）の地域差

水準そのものだけでなく、下がり方の速さにも地域差があります。各グループの築浅（築0〜4年）の㎡単価を100として、築年数ごとの価格維持率を見ると、資産性の違いがより明確になります。

東京都は築20年でも価格水準を約77%維持し、築30年でも約51%を保っています。一方、主要都市圏は築20年で約55%、その他地方は約53%と、築20年の時点で築浅のほぼ半分まで下がります。築30年になると主要都市圏は約32%、その他地方は約30%まで落ち込みます。同じ築年数でも、東京都は地方の1.5倍前後の価格維持率を示しており、資産性を保ちやすいことが分かります。

地方では価格の下落が早く進む分、築年数が進んだ物件を相対的に安く取得できるとも言えます。資産性を重視するか、取得コストを抑えるかで、選ぶべき地域と築年帯は変わってきます。

購入・投資判断への活用

ここまでのデータは、中古マンションの購入や投資の判断に次のように使えます。

• 買い時の見極め: 価格下落が大きい築25年までと、下げ止まった築30年以降では値動きのリスクが異なる。下げ止まり後の物件は将来の値下がり余地が小さい
• 資産性か取得コストか: 資産性を保ちたいなら維持率の高い東京都などの都市部、取得コストを抑えたいなら水準・維持率ともに低い地方、と地域で戦略を変える
• 投資の出口戦略: 購入時の築年数から保有期間中の価格下落カーブを見積もり、売却時の想定価格を逆算する
• 借入・担保評価: 築年数が進むほど担保価値が下がるため、借入可能額や返済期間の制約を事前に織り込む

このデータの読み方と注意点

本記事は国土交通省の不動産情報ライブラリが公開する不動産取引価格情報を、2026年7月11日時点で取得して集計しています。対象は2022〜2024年に成約した中古マンション等の取引です。市況そのものの変動を築年数の影響と取り違えないよう、取引年を直近3年に絞っています。

築年数は取引年から建築年を引いて求めています。建築年が「1991年」のように数字で記録されている取引だけを使い、数字として読み取れない表記の行は除いています。全国のカーブは築0〜45年の範囲で、取引が50件に満たない築年を落としました。地域別の比較は築0〜40年を5年刻みの帯にまとめ、帯ごとの取引が30件未満のものを除いています。件数の少ない築年では中央値が数件の物件に決まってしまい、カーブが実際の相場とは無関係に上下するためです。地域の3区分（東京都／主要都市圏8府県／その他地方）は本記事で設けたもので、統計上の区分ではありません。価格維持率は、各グループの築0〜4年の㎡単価を100として計算しています。

この分析は、同じ物件を何年も追いかけたものではなく、築年数の異なる別々の物件を同じ時期に並べた断面の比較です。したがって価格維持率は「ある物件が築20年でこれだけ値下がりする」という予測ではありません。築古の帯に残るのは取引が成立した物件だけなので、立地や管理状態のよい物件に偏ります。本文で触れた下げ止まり後の持ち直しも、この偏りによる部分が含まれます。専有面積や駅からの距離、管理状態の違いも調整していないため、同じ築年帯の中の価格差はこの集計では見えません。

中古マンションを築年数で評価するとき、一つの物件や一つのエリアの相場を見るだけでは、価格がどこで下げ止まるのか、資産性が地域でどれだけ違うのかは見えてきません。築年数別のカーブと地域比較を重ねて、はじめて全体像が像を結びます。こうした分析の土台になるデータを、Queriaは整えた形で公開しています。国土交通省の不動産取引価格情報について、列名・単位・文字コードを揃え、物件種別やカラムの意味をメタデータとして添えてあります。データを集めて加工する手間をかけずに、本記事で使った不動産取引価格テーブルから、関心のあるエリアの築年数別単価を確かめたり、物件種別ごとに資産性を比べたりできます。データ整備に時間を取られず、購入や投資の判断そのものに集中できます。