中古マンション価格20年の軌跡—全国で1.7倍、福岡は2倍になった地域格差

中古マンション市場の価格高騰が続いています。新築供給の絞り込みや建設コストの上昇を背景に、中古物件への需要が高まり、主要都市圏では長期的な上昇基調が定着しています。一方、人口減少が進む地方では価格が横ばい、あるいは下落している地域も少なくありません。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリが提供する不動産取引価格情報をもとに、2007〜2024年の中古マンション取引データを分析します。㎡単価（取引価格÷専有面積）の推移と都道府県別の格差を可視化し、どこで・どれだけ価格が上がったのかを確認してみましょう。

全国の㎡単価推移

不動産情報ライブラリの不動産取引価格情報（mart_trade_prices）は、物件種別・所在地・面積・取引価格などを収録した政府公表データです。主な物件種別は以下のとおりです。

ここでは中古マンション等（property_type = '中古マンション等'）に絞り、専有面積（area）が記録されている取引から年ごとの㎡単価中央値を集計します。

2007〜2013年にかけて全国の㎡単価中央値は29〜30万円前後で安定していましたが、2013年以降は一貫して上昇を続け、2024年には53万円に達しています。2014年（31万円）と比べると、10年間で約1.7倍に膨らんだ計算です。

都道府県別の価格分布（2024年）

2024年の取引データを都道府県別に集計し、地図で可視化します。なお、取引件数が10件未満の都道府県は除外しています。

東京都の㎡単価100万円は全国で際立っており、2位の神奈川県（55万円）や大阪府・京都府（各50万円）を大きく引き離しています。一方、東北・北陸・四国・九州の一部では20万円前後にとどまる県も多く、東京都の㎡単価と比べると5倍以上の開きがある地域もあります。都市部と地方の格差がデータ上でも鮮明に現れています。

10年間の価格上昇率ランキング（2014→2024年）

2014年から2024年にかけての㎡単価中央値の変化率を都道府県別に算出します（いずれも年間取引20件以上を集計対象）。

上昇率トップは福岡県（+100%）で、2014年の20万円/㎡から2024年には40万円/㎡と10年でちょうど2倍になりました。沖縄県（+88%）、大阪府（+86%）、富山県（+85%）、石川県（+75%）が続きます。東京都（+67%）も高水準ではあるものの、上昇率では地方主要都市の伸びに及ばない結果となっています。

一方、秋田県（-6%）と山形県（-9%）は2024年の㎡単価が2014年を下回り、価格上昇の波から取り残されています。人口減少の影響が不動産市場にも表れていると考えられます。

まとめ

• 全国の中古マンション㎡単価中央値は2013年以降一貫して上昇し、2024年には2014年比で約1.7倍（53万円/㎡）に達しています
• 2024年時点の㎡単価は東京都が100万円/㎡で全国最高。神奈川県（55万円）、大阪府・京都府（各50万円）が続きます
• 上昇率では福岡県が+100%でトップ。都市圏に限らず、北陸や沖縄など地方でも大幅な上昇が見られます
• 秋田県・山形県は価格が下落しており、住宅市場の二極化が進んでいます

中古マンション価格の高騰は大都市圏にとどまらず、地方主要都市にも波及しています。一方で人口減少が続く地方では下落が続いており、需要の有無が価格動向を左右している状況です。今後の金利動向や人口移動が、この格差をさらに広げるか縮小させるかが注目されます。

このデータの読み方と注意点

本記事は国土交通省の不動産情報ライブラリが公開する不動産取引価格情報を、2026年7月11日時点で取得して集計しています。対象は2007〜2024年に成約した中古マンション等の取引です。

集計では物件種別が「中古マンション等」の取引に絞り、専有面積または取引価格が0以下の行を除いています。㎡単価を取引価格÷専有面積で求める都合上、面積が0の行では計算そのものが成立しないためです。代表値には平均ではなく中央値を使っています。同じ県の中に数億円の物件が数件混ざるだけで平均は大きく動き、その県の相場を表さなくなるためです。2024年の地図では取引が10件に満たない県を除き、10年間の上昇率では2014年と2024年の両方で取引が20件以上ある県だけを比べています。取引が数件しかない年の中央値は、たまたま成約した物件の性格をそのまま映してしまうためです。この条件は47都道府県すべてが満たしています。

この価格は実際に成約した取引の記録ですが、すべての取引を網羅したものではありません。また中央値の推移は、同じ物件が値上がりした割合ではありません。年ごとに取引された物件の築年数や立地、面積の構成が変わるため、たとえば築浅の大規模物件の供給が増えた年は、相場が動かなくても中央値が上がります。都道府県単位の集計であるため、県庁所在地と郡部といった県内の差も見えません。

一つの都市の相場を見るだけでは捉えにくい全国の値動きや地域間の格差は、都道府県を横断して並べ、長期の推移とあわせて初めて像を結びます。Queriaは、こうした比較の土台になるデータを整えた形で公開しています。国土交通省の不動産取引価格情報について、列名・単位・文字コードを揃え、物件種別や項目の意味をメタデータとして添えてあります。データを集めて加工する手間をかけずに、本記事で使った不動産取引価格テーブルから、関心のあるエリアの単価推移を追ったり、物件種別ごとに比べたりできます。データ整備に時間を取られず、投資や事業の判断そのものに集中できます。